A volatilidade da demanda por imóveis de veraneio e a mudança no comportamento do investidor pós-pandemia
Quem comprou uma casa na praia em 2020 ou 2021, motivado pela ideia do “home office com vista para o mar”, provavelmente viveu uma realidade muito diferente da que esperava. Durante aquele período, a demanda por imóveis de veraneio disparou, impulsionada pela necessidade de isolamento e pela flexibilidade geográfica. Mas, assim que as restrições caíram e o retorno ao escritório se tornou, ainda que parcialmente, uma regra, muitos proprietários se viram com um ativo imobilizado que custa caro para manter e gera uma rentabilidade muito menor do que a projetada na euforia inicial.
A armadilha do rendimento sazonal
A grande armadilha para quem investe em cidades litorâneas é a ilusão da ocupação constante. Muitos investidores iniciantes fazem cálculos baseados nas diárias de alta temporada, como o Réveillon ou o Carnaval, e projetam esse valor para os doze meses do ano. Na prática, o mercado de locação de curto prazo exige uma gestão profissional que pouca gente domina.
Considere o caso de um investidor que adquiriu um apartamento em uma cidade turística do litoral paulista. Ele previu uma receita bruta alta, mas não contabilizou os custos de condomínio, IPTU elevado — comum em cidades litorâneas devido à infraestrutura específica — e, principalmente, a depreciação acelerada pelo clima salino. Sem uma estratégia de manutenção preventiva, o imóvel perde valor de mercado rapidamente. Quando a demanda baixa, o dono se vê forçado a reduzir o preço da diária drasticamente para cobrir os custos fixos, transformando o que deveria ser um investimento em um “ralo” financeiro mensal.
A mudança na mentalidade do comprador
Pós-pandemia, o perfil de quem busca imóveis de veraneio amadureceu. O comprador atual não busca apenas um refúgio para finais de semana; ele prioriza a liquidez e a facilidade de administração. Observamos uma migração do interesse: o foco saiu das casas gigantescas, difíceis de manter e segurar, para apartamentos em condomínios com infraestrutura de lazer completa, que oferecem serviços de limpeza e segurança integrados.
Além disso, a localização voltou a ser o fator soberano. Enquanto durante o isolamento qualquer refúgio valia, agora a valorização está atrelada à conveniência. Imóveis que ficam a mais de quinze minutos de caminhada da praia ou que dependem exclusivamente de carro para tarefas básicas como uma ida à farmácia ou supermercado estão perdendo atratividade frente a imóveis localizados em centros urbanos litorâneos que oferecem serviços o ano inteiro. O investidor inteligente agora pergunta: “Se eu decidir vender este imóvel daqui a três anos, quem será o próximo comprador?”. Se a resposta for apenas “alguém que quer férias”, o risco é alto. Se a resposta incluir “alguém que deseja morar ou trabalhar aqui”, o risco diminui.
O papel da gestão profissional na rentabilidade
Se você já possui um imóvel de veraneio e enfrenta dificuldade para rentabilizá-lo, o primeiro passo é desapegar da gestão amadora. Colocar o imóvel em uma plataforma de aluguel por temporada sem estratégia de precificação dinâmica é um erro crasso. O mercado hoje é movido por dados; imobiliárias modernas utilizam sistemas que ajustam o valor da locação conforme a oferta e demanda local em tempo real.
Outra estratégia eficiente é o home staging. Pequenas reformas, focadas em móveis planejados de fácil limpeza e decoração neutra, aumentam o valor da diária e atraem um público de maior poder aquisitivo, que tende a cuidar melhor do imóvel durante a estadia. A mudança de comportamento pós-pandemia provou que o investidor não quer mais ter um problema, ele quer um ativo que se pague. A valorização imobiliária em áreas de veraneio ainda existe, mas ela não é mais generalizada. Ela pertence aos imóveis bem geridos, bem localizados e que oferecem uma experiência de uso tão fluida quanto morar em uma grande capital. Antes de investir, observe se o destino turístico tem vida própria além dos meses de sol ou se ele depende inteiramente da sazonalidade para existir.